Montant maximum de l’emprunt

Généralement, le montant maximum d’un emprunt dépend des ressources et des charges des co-contractants. L’endettement personnel ne doit idéalement pas dépasser les 33% cependant en fonction du projet, certains organismes permettent de dépasser ce taux.

Les taux de crédit

En matière de prêt immobilier, de nombreux courtiers (banques et organismes financiers) existent. Chacun d’eux propose différents types d’emprunt. Tout emprunt (hors 0%) a un coût, et on parle alors de taux de crédit : un rapport coût du crédit / somme empruntée.

Seulement, les taux affichés par les courtiers ne sont pas toujours si clairement lisibles.

En effet, le coût global d’un crédit est constitué de plusieurs frais :

  • frais de dossier,
  • frais d’assurance,
  • coût du crédit ,
  • autres.

Il faut se baser sur le Coût total du Crédit ainsi que sur la mensualité proposée afin de bien comparer.

Les différents prêts immobiliers

prêt à taux 0%

Réformé lors de la Loi de finances 2012, le prêt à taux zéro est destiné à aider les emprunteurs qui répondent à la définition de primo-accédant. Désormais, il faut faire l’acquisition d’un logement neuf ou d’un logement social. Il pourra s’agir au choix de:

  • La construction d’une maison individuelle
  • L’achat d’un appartement neuf en V.E.F.A (vente en l’état futur d’achèvement)
  • L’achat d’un logement social (de type HLM par exemple)

Pour en bénéficier, l’emprunteur doit répondre à trois conditions:

  • Ne pas avoir été propriétaire au cours des deux années précédant l’acquisition
  • Ne pas dépasser un plafond de ressources qui est fonction de la zone géographique ou il réside et du nombre de personnes qui occupent le logement.
  • Acquérir un logement qui répond aux normes de surface et d’habitabilité fixées par décret.

Le calcul du plafond de ressources s’effectue de deux manières:

  1. Revenu fiscal de référence de N-2 des emprunteurs
  2. Un dixième du coût d’acquisition

L’organisme prêteur chargé de monter le dossier du prêt à taux zéro retiendra le montant le plus favorable.

prêt employeur

Le prêt employeur, appelé également prêt 1% logement ou prêt patronal confère deux avantages aux salariés des entreprises de plus de 10 personnes, sans conditions de revenus.

  1. Un droit dans un logement locatif social
  2. Un prêt immobilier

Dans le cas du prêt immobilier, l’emprunteur doit occuper le logement à titre de résidence principale. Le taux d’intérêt du prêt employeur est particulièrement avantageux puisqu’il n’est que de 1,5% et permet de financer les opérations suivantes:

  • L’achat d’un logement neuf
  • La construction d’une maison individuelle
  • L’acquisition d’un logement ancien en comportant pas de travaux
  • L’achat d’un logement H.L.M
  • Travaux pour mettre le logement aux normes d’habitabilité
  • Travaux d’agrandissement ou d’amélioration

Le montant du prêt employeur est fixé librement par l’entreprise et dépend des disponibilités au moment de la demande. Toutefois, son montant ne peut pas dépasser 50% de l’acquisition ni un plafond déterminé en fonction de zones géographiques

prêt à l’accession sociale

Le prêt à l’accession sociale est un prêt immobilier aidé destiné aux emprunteurs qui ne dépassent pas un certain plafond de revenus et peut financer:

  • La construction d’une maison individuelle
  • L’achat d’un logement ancien sans travaux
  • L’achat d’un logement ancien avec travaux.
  • La réalisation de certains travaux comme la mise aux normes, l’agrandissement ou l’économie d’énergie.

Pour les logements de plus de 20 ans, un état des lieux doit être établi par un professionnel.

Le bien doit concerner la résidence principale et répondre à des conditions de surface et d’habitabilité.

Le prêt à l’accession sociale permet de bénéficier d’un taux d’intérêt plafonné. Cet avantage est toutefois actuellement à nuancer car les taux actuels sont nettement inférieurs à ce plafond.

L’autre intérêt du prêt à l’accession sociale est d’ouvrir droit, sous réserve de conditions de revenus, à l’aide personnalisé au logement (A.P.L)

prêt pass-foncier

Le prêt pass foncier est un dispositif permettant de financer sa résidence principale dans le neuf en deux temps, en distinguant le foncier du bâtit.

L’acquéreur ne finance ainsi que la construction et reste locataire du terrain. Au terme du prêt, il fait l’acquisition du foncier aux conditions fixées initialement dans le bail.

Pour en bénéficier, il est nécessaire de respecter une triple condition.

  • Etre primo-accédant
  • Ne pas dépasser un certain plafond de ressources
  • Bénéficier d’une aide à l’accession sociale attribuée par une collectivité locale.

Le montant du prêt employeur dépend de la zone d’acquisition et ne peut dépasser 50% du coût de l’opération.

Ce dispositif a pris fin au 31 décembre 2010

prêt à palier

Le prêt à palier est proposé par les banques, dès lors qu’on a recours à plusieurs emprunts pour financer un bien immobilier. En effet, il n’est pas rare dans un plan de financement de cumuler plusieurs crédits de différentes durées,notamment les prêts aidés comme le prêt à taux zéro ou le prêt employeur.

La technique consiste alors à faire varier la mensualité du prêt principal de manière à ce que l’emprunteur ait le même remboursement(moins élevé)pendant toute la durée. En contrepartie, le lissage aura pour conséquence d’augmenter le coût global du crédit dans la mesure ou une partie du prêt principal de sera pas amortie pendant une certaine durée.

prêt in fine

Le prêt in fine est un prêt immobilier spécifique pour lequel le remboursement des échéances s’effectue uniquement sur la base des intérêts. Le capital n’est pas amorti et sera remboursé en une seule fois au terme.

Il intéresse principalement les investisseurs car il permet d’accroître la part des intérêts déductibles des revenus locatifs et d’optimiser le résultat fiscal de l’opération.

prêt conventionné

Le prêt conventionné permet de financer un bien neuf ou ancien avec ou sans travaux. Délivré par les banques qui ont signé une convention avec l’État, il est remboursable sur une durée pouvant aller jusqu’à 35 ans et permet de financer la totalité de l’investissement.

Le logement doit constituer la résidence principale soit de l’emprunteur soit d’un locataire si le bien devait être loué et correspondre à des normes de surface et d’habitabilité.

L’avantage principal du prêt conventionné est de pouvoir bénéficier – comme pour le prêt à l’accession sociale – de l’aide personnalisée au logement (APL).

prêt Épargne Logement

Le prêt épargne logement comporte deux phases distinctes. Une phase d’épargne qui peut s’effectuer soit sur un plan d’épargne logement (PEL) soit sur un compte épargne logement (CEL). Le plan est souscrit sur une durée minimale de 4 ans et permet de verser jusqu’à 61 200 €. Le compte a, quant à lui, une durée minimale de 18 mois et permet d’épargner au maximum 15 300 €.

Au terme de ces opérations, l’emprunteur peut demander un prêt à des conditions de taux particulièrement avantageuses,dont le montant dépend directement des intérêts perçus et de la durée choisie.

prêt relais

Le prêt relais est un prêt de courte durée accordé aux personnes qui acquièrent un nouveau logement avant même d’avoir revendu le bien existant. Il constitue en quelque sorte une avance consentie par la banque en attendant que la vente soit réalisée.

Le montant du prêt relais varie suivant les banques entre 50 et 75% de la valeur du bien diminué du capital restant dû à rembourser. L’organisme bancaire exige parfois que le bien faisant l’objet du prêt subisse une expertise immobilière pour évaluer son prix réel en fonction du marché local.

Pendant toute la durée, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts, le capital étant soldé lors de la vente du bien.

prêt fonctionnaire

Le prêt fonctionnaire est un prêt immobilier complémentaire destiné aux salariés de la fonction publique, c’est à dire aux agents de l’État et des différentes collectivités territoriales : mairies, départements et régions.

Il peut financer l’acquisition d’une résidence principale dans le neuf ou l’ancien, avec ou sans travaux.

Pour en bénéficier, le prêt principal doit être un prêt à l’accession sociale(PAS). Peut avantageux puisqu’il est de 7% actuellement (ramené à 4% les 4 premières années), ce prêt ne peut être distribué que par le crédit foncier.

Source : Wikipedia